«НРН»: Интервью Ольги Семеновой о ситуации на самарском рынке
«Новости рынка недвижимости». №31 (855), 15.09.2014
Ситуация на самарском рынке недвижимости за последние месяцы сильно изменилась. Основными драйверами развития рынка пока остаются небольшие супермаркеты, аптеки, кафе и рестораны. В то же время просыпается интерес инвесторов к промышленным и складским площадкам.
Ольга Семенова: «Новым самарским объектам недвижимости присущ скорее масштаб, чем уникальность»
Cегмент торговых площадей сейчас не на подъеме – многие компании сокращают количество торговых точек, арендуемых объектов. И в целом инвесторы не торопятся реализовывать крупные проекты, требующие большого бюджета. По каким причинам сложились эти тенденции и что ждет рынок в дальнейшем, рассказала директор агентства недвижимости «Самара-Альфа» Ольга Семенова
Семен Безгинов
- Ольга Владимировна, какие сегменты самарского рынка недвижимости сейчас наиболее активно развиваются?
- Сейчас уровень рентабельности в среднем снижается из-за стагнации или снижения уровня арендных ставок. Стоимость кв. м в продажу остается на прежнем уровне в сегменте торговых площадей на проходных местах, что связано с их дефицитом. В других сегментах отмечается снижение интереса покупателей, поэтому можно прогнозировать снижение стоимости кв. м на 5-10%.
- Компании какого профиля и по каким причинам являются основными драйверами развития самарского рынка недвижимости?
- Я бы составила такой «топ-10»:
- Супермаркеты формата «у дома» – площадь от 300 до 500 кв. м.
- Продуктовые магазины формата «у дома» и алкогольные магазины – площадь от 100 до 250 кв. м.
- Аптеки – площадь от 70 до 200 кв. м
- Кафе, рестораны – площадь от 150 до 400 кв. м.
- Непродовольственные магазины (товары для дома, дешевая одежда и обувь, отделочные материалы и т.п.) – площадь от 200 до 500 кв. м.
- Непродовольственные магазины (игрушки, детские товары, рыболовные снасти, одежда) – площадь от 60 до 150 кв. м
- Банки – от 200 до 400 кв. м.
- Детские сады – площадь от 200 до 400 кв. м
- Детские клубы, танцевальные студии – площадь от 60 до 180 кв. м.
- Автошколы и другие обучающие организации – площадь от 50 до 300 кв. м.
- Офисы продаж – площадь от 50 до 100 кв. м.
- Допофисы банков – площадь от 50 до 150 кв. м.
- Пивные магазины – площадь от 30 до 70 кв. м.
- Салоны красоты – площадь от 50 до 100 кв. м.
- Букмекерские конторы, бильярдные, кальянные – площадь от 100 до 250 кв. м.
В основном, на мой взгляд, причина такой динамики в том, что сейчас активно развиваются организации потребительского сегмента, удовлетворяющие насущный повседневный спрос большинства населения.
- Какие проблемы являются наиболее актуальными на данный момент для самарского рынка недвижимости?
- Прежде всего, это несоответствие ожиданий тандемов продавец-покупатель и арендодатель-арендатор. Собственник чаще переоценивает свое помещение, а вторая сторона имеет намерение найти объект с более низким «ценником». Также сейчас на самарском рынке наблюдается отсутствие качественных складских площадей с арендной ставкой не дороже 230 руб./кв. м.
- Обращаете ли вы внимание на интересные объекты по пути на работу? Какие подобные объекты вы могли назвать особо интересными?
- Почти не обращаю – внимание поглощено дорожной ситуацией. Но всегда радует, когда видишь, что около строящегося здания снят строительный забор, ведется благоустройство и здание «оживает».
- Как повлияли на самарский рынок недвижимости последние экономические и политические события (есть, в частности, мнение, что они стали определенным стимулом развития)? Как будут влиять в дальнейшем, на ваш взгляд?
- Мы видим отказ многих фирм от планов по развитию, уменьшение арендуемых площадей или количества торговых точек вследствие снижения товарооборота и платежеспособного спроса населения. В то же время усилился интерес к аренде и покупке крупных складских и производственных площадей, а также к земельным участкам под промышленную застройку.
Но этот интерес пока скорее на стадии маркетинговых исследований.
- Проще или сложнее в этих условиях стало работать агентствам недвижимости, имеющим дело с коммерческими площадями? Какие форматы работы агентств в таких условиях наиболее действенны и актуальны? О чем думают сейчас риэлторы – о новых проектах или же об адаптации к нынешним условиям рынка?
- Работать стало сложнее, т.к. меньшее количество инвесторов решается на вложение крупных сумм в коммерческую недвижимость. У них есть настроение «переждать» или дождаться заметного снижения цен на недвижимость, которое должно логично последовать за снижением спроса на аренду. Однако эффекта снижения продажных цен пока не наблюдаем.
Я не берусь оценить, какие форматы АН сейчас наиболее действенны и актуальны. Впрочем, я никогда не видела существенной разницы между работой моего некрупного специализированного агентства и отдела коммерческой недвижимости, входящего в состав крупных многопрофильных агентств. Скорее, наоборот, мой формат дает клиенту чувство его уникальности и значимости для риэлтора. Один из моих постоянных клиентов, рантье коммерческой недвижимости, так определяет приверженность именно к моему АН: «Ты мне как мать».
О чем мы думаем? Приспособление к условиям рынка есть наша ежедневная задача, надо гибко реагировать на изменяющиеся потребности и возможности наших клиентов, на изменение конкурентной среды для поддержания высокого уровня оказываемых услуг.
- Какие дальнейшие планы развития у вашей компании? Какие объекты у вас сейчас лучше продаются/сдаются в аренду? Как обстоит ситуация с кадровым вопросом?
- Какие лучше – трудно определить однозначно. Соотношение сделок по продаже и аренде примерно 50/50. В первой половине лета было преимущество сделок по продаже, во второй половине лета – больше по аренде.
У нас нет цели создать большой коллектив, но мы развиваемся. Надеюсь, в ближайшие дни запустим новую, более соответствующую современным требованиям версию нашего сайта, работа над которой продолжается уже несколько месяцев.
Недавно приняты два новых агента. Сейчас коллектив нашего АН дружно готовится к аттестации, три сотрудника будут аттестоваться на квалификацию «агент», и два – на квалификацию «брокер».
Ситуация с кадровым вопросом, я думаю, как и у других АН. Трудно подобрать адекватного человека, способного вписаться в наш процесс и коллектив. Но я готова потратить свое личное время на индивидуальное обучение подходящего претендента, передать свой многолетний профессиональный опыт.
- Какие новые проекты на самарском рынке недвижимости считаете наиболее интересными и перспективными?
- Новым самарским объектам недвижимости присущ скорее масштаб, чем уникальность. Гектары однотипных строений... Мой взор цепляет 33-этажный жилой дом на пересечении улиц Садовой и Вилоновской, и, пожалуй, это все на данный момент. Надеюсь, проекты, находящиеся сейчас в начальной стадии реализации, будут радовать своим уникальным архитектурным обликом и соответствием потребностям рынка недвижимости.
