Рынок аренды в коммерческом сегменте рынка недвижимости

По этой части рынка недвижимости можно сделать некоторые обобщения. Во-первых, в сегмент дорогих коммерческих помещений попадают объекты, расположенные в проходных местах в центральной части города в зданиях современной постройки на первой линии домов и с наличием хорошей парковки. Цена в данном случае определяется дефицитом помещений, который есть и всегда будет (такие территории в черте города всегда ограничены). Во-вторых, есть ряд объектов, стоимость которых обусловлена не рыночной реальностью, а скорее аппетитами собственников, возникающими на фоне ажиотажного спроса со стороны богатых инвесторов, которые активно осваивают самарский рынок и при этом финансово не ограничены при подборе помещений для своего бизнеса.

В особо привлекательных «пятачковых» зонах ощущается недостаток свободных площадей. Этот фактор и формирует существенное повышение арендных ставок на фоне немного удаленных от таких мест объектов с меньшими ставками. Такое положение характерно для территорий около станций метро и крупных торговых центров.

На самарском рынке коммерческие объекты не всегда позиционируются с определенным назначением – торговые или офисные – конкретное использование остается на усмотрение инвестора.

В целом, коммерческие объекты, позиционируемые под аренду, распределяются следующим образом:

По городским районам эти объекты распределены следующим  образом:

Примечание: Средневзвешенная ставка определяется как частное от деления объема рынка в рублях на общую площадь сдаваемых в аренду помещений.

Распределение предложений аренды коммерческих помещений по районам г. Самары

Традиционные деловые и торговые центры в Самарском и Ленинском районах в последнее время теряют свое первенство, хотя именно там можно найти самые дорогие помещения. Число предложений помещений в аренду в Октябрьском районе растет за счет ввода новых объектов массовой застройки на Московском шоссе, Скляренко/Революционная, на 5 просеке. Самая низкая деловая активность в Куйбышевском и Красноглинском районах.

Стоимость аренды по районам г. Самара

Довольно широкий разброс ставок объясняется тем, что в аренду предлагаются помещения, расположенные не только на главных улицах, но и на второстепенных, а также в промзонах города.

Ставки большинства предложений аренды включают в себя коммунальные платежи, за исключением электроэнергии, которая оплачивается по факту потребления. Однако это не абсолютное правило, во всех случаях оплата коммунальных услуг оговаривается при заключении договора аренды.

Предлагаемые во 2 квартале 2014 г. в аренду помещения по размерам площадей распределяются следующим образом:

Распределение предлагаемых в аренду помещений по площадям

Если рассмотреть более узкий сегмент арендных помещений, расположенных только на первых линиях улиц города за последние 1,5 года, то динамика стоимости аренды подобных коммерческих помещений такова:

Минимальные ставки - на окраинах города и в промзонах

Колебания средневзвешенных ставок аренды за исследуемый период составляет 8,6% в год, что коррелируется с общим уровнем инфляции в стране и в целом показывает достаточную стабильность рынка. При этом необходимо учитывать, что все это происходит на фоне компенсирующего инфляционного роста ставок. Кроме того, на самарский рынок аренды оказывает существенное влияние появление или исчезновение значительных арендных площадей, которое «раскачивает» рынок.

Выводы.

Средневзвешенная ставка аренды по г. Самара в исследуемый период 1,5 года менялась сравнительно незначительно: не было резких взлетов и падений. Можно, однако, видеть некоторый рост цен в летний период, но эти сезонные колебания присуще в целом всему рынку недвижимости, хотя в разных сегментах рынка они могут быть разнонаправленными.

Общая качественная картина рынка аренды помещений коммерческого назначения позволяет предположить в настоящее время достаточно стабильное состояние с небольшим ростом ставок аренды, который компенсирует общую инфляцию рынка. Однако, при относительно небольшом рынке аренды, появление на нем значительных дополнительных площадей при вводе в эксплуатацию новых офисно-торговых центров, может приводить к кратковременным снижениям ставок аренды.