0
Портфель
объектов
Вернуться к списку новостей

«НРН»: Комментарии Ольги Семеновой по инвестированию в коммерческую недвижимость

«Новости рынка недвижимости», №23 (847) от 07.07.2014

Жилая и коммерческая недвижимость сейчас показывает схожие уровни доходности при инвестировании. Так что для тех, кто планирует входить в подобные проекты, открываются новые возможности. Тем более что летний сезон пока зафиксировал цены на многие объекты

Праздники и будни инвестора

Торговые площади, жилье эконом-класса, аккредитованные банками строительные проекты – это те объекты, на которые инвестор сейчас должен обратить особое внимание. «НРН» разобрались, куда сейчас стоит инвестировать на рынке самарской недвижимости и какой доходности стоит ожидать 

Семен Безгинов

Жилая недвижимость: опережая инфляцию 

Эксперты отмечают, что сейчас в плане инвестиций интересны, прежде всего, такие проекты, которые не требуют больших вложений. «Это «Ясная поляна», «Кошелев-проект». Это самое выгодное вложение денежных средст, как по получаемой прибыли, так и по сдаче в аренду. Потому что вложил 1 млн рублей, сдал за 10 тысяч. Это уже получится 10% годовых», – считает директор агентства недвижимости «Реноме» Светлана Андреева.

Причем важен и срок сдачи объектов и, соответственно, срок инвестиционного проекта. Сейчас, как считает Светлана Андреева, он составляет около полугода, максимум год. «Это более реальный срок для перепродажи. Кстати, можно использовать средства ипотечного кредитования. Такие инвесторы все равно умудряются выигрывать деньги – и оплатить ипотеку, и получить прибыль. Но чтобы получить реальную доходность, надо вложить не ипотечные деньги», – пояснила она. 

Также инвесторам стоит обратить внимание на стройки, которые аккредитованы наиболее крупными российскими банками, в частности, ВТБ-24 и Сбербанком. Здесь срок реализации проекта более долгий – около 1,5-2 лет. Но и доходность будет неплохой. «В данном случае банки выступают гарантом, что с вашими деньгами ничего плохого не случится. Даже если с компанией-застройщиком что-то произойдет», – объяснила Светлана Андреева. Да и короткие продажи сейчас не так эффективны. «Сейчас перспективны инвестиции на более длительное время. Кто-то, например, покупает на стадии строительства и продает, когда дом уже готов (год-полтора). Если «вторичку», то покупают под сдачу в аренду, это инвестиции на длительное время», – рассказала управляющий отделом продаж жилой недвижимости АН «Визит» Ирина Быкова.

Также сейчас пользуются спросом, а значит, и представляют интерес для инвесторов квартиры малой площади. Они отвечают одному из главных требований инвестиционных проектов – такие объекты можно быстро продать, не потеряв в цене. «Это в основном квартиры небольшой площади – одно и двухкомнатные (как «вторичка», так и «первичка»), площадью до 50 кв. м. В настоящее время доходы населения снизились , поэтому люди покупают жилье меньшей площади, чтобы платежи за коммунальные услуги были невысокими. А инвестору нужно брать такую квартиру, которую он сможет быстрее всего реализовать. За 5 миллионов, условно говоря, он может купить одну 3-комнатную квартиру или может купить три однокомнатных. В случае с однокомнатными квартирами как при продаже, так и сдачи в аренду – вы получите большую доходность», – пояснила Ирина Быкова.

Риски при работе с жилой недвижимостью остаются неизменными. Главное, не следовать принципу – «взять подешевле и неважно какого качества». «Если человек гонится за большой прибылью, он часто приобретает недвижимость, с которой что-то не в порядке – с землей, с документами, но более дешевой рыночной стоимости. Если потребитель покупает объект у застройщика, аккредитованного банками, – это фактически подушка безопасности, которая резко снижает риски, – рассказала Светлана Андреева. – Я бы не заходила в какие-либо длинные проекты, как какие-то огромные комплексы. А заходила бы в дома, которые сдаются посекционно. И даже если будет спад, мы в будущем не потеряем эти деньги. Причем я бы посоветовала не класть яйца в одну корзину. Если инвестор хочет вложить большую сумму, то он должен распределить свое внимание между несколькими застройщиками».

И самое главное – рентабельность при инвестициях в жилую недвижимость. Сейчас она, по мнению экспертов, составляет от 7 до 15% (все зависит в том числе и от того, насколько правильно инвестор рассчитал свой проект). То есть эта цифра сейчас перекрывает и темпы инфляции (которые составляют около 6% на данный момент), и ставки по вкладам в банках (около 8,93%, по данным ЦБ РФ). 

Коммерческая недвижимость: работаем сдержанно 

Здесь традиционно привлекательным для инвестора остается сегмент торговой недвижимости – стрит–ритейл и части ТЦ. Причина проста – быстрое начало получения дохода от купленного объекта за счет быстрой сдачи объекта в аренду или благодаря уже имеющемуся арендатору. Причем часто приобретателю не приходится вкладывать дополнительные денежные средства в ремонт приобретенной недвижимости, так как удачно расположенные торговые площади привлекают серьезных арендаторов, которые ремонт помещения выполняют своими силами и часто за свой счет. «Так же можно отметить повышение спроса на покупку офисных площадей в новых офисных центрах. Причиной интереса инвестора к ним зачастую является тот факт, что продавец часто готов дать покупателю существенную скидку, так как за период долгого ожидания ввода в эксплуатацию офисного центра первый собственник (обычно выступавший участником долевого строительства) эмоционально «выгорел» или изменилась его финансовая ситуация (осилить ремонт стало трудно)», – рассказала директор агентства недвижимости Ольга Семенова.

Если говорить о стратегиях инвестирования, то сейчас инвесторы предпочитают приобретать готовые помещения с целью получения дохода от сдачи в аренду. «Реже происходят покупки помещений, требующих ремонта. При перепланировке и продаже за более высокую цену или сдаче в аренду частей бывшего большого помещения сборы аренды от объекта возрастают (например, при разделении помещения на части по 50-100 кв. м). Некоторая часть покупателей ориентирована на покупку квартир на первых этажах для перевода в нежилое помещение», – пояснила Ольга Семенова. Причем эксперты говорят, что сейчас не стоит рвать в карьер при инвестировании коммерческой недвижимости и стараться извлечь максимум прибыли. Лучше работать по принципу «тише едешь – дальше будешь». «Для самарского рынка недвижимости наиболее актуальной является консервативная стратегия, основная цель которой – обеспечение доходности выше той, что предлагают банковские депозиты. Но одновременно при этом консервативная стратегия не предполагает своей задачей извлечение максимальной прибыли, в отличие от прогрессивных стратегий», – рассказал заместитель директора компании «Бизнес-Недвижимость» Владимир Русанов.

И возвращаясь в вопросу о рентабельности при инвестировании. Для коммерческой недвижимости эта цифра составляет около 10-14%. В редких случаях около 25%. «Все зависит от ряда факторов, в том числе от суммы инвестирования. Объект стоимостью от 1 млн долларов может приносить от 12 до 14% годовых. Рядовые объекты стоимостью до 10 млн рублей приносят 10-12% годовых, что связано с более широким кругом инвесторов с такими суммами и, соответственно, с большей продажной ценой 1 кв.м. Это данные по реальным сделкам 2014 года», – пояснила Ольга Семенова.

Стандарты компании
Мы не просто качественно делаем свою работу. Агентство имеет свои внутренние стандарты обслуживания, которые мы соблюдаем вне зависимости от уровня нашего клиента.
Обеспечиваем тайну сделки и заботимся о конфиденциальности клиента.
24 часа на обследование объекта и подготовку договора.
1 рабочий день на подготовку списка объектов, удовлетворяющих вашему запросу.
3 рабочих дня на предоставление полной информации по интересующему вас объекту.
О рынке коммерческой недвижимости Самары. Статьи, интервью и аналитика.
Продать или купить объект коммерческой недвижимости? Рассказываем по шагам и простым языком.